瑕疵担保責任が「契約不適合責任」になる?売却の前に改正内容を知っておこう

公開日:2022/10/15   最終更新日:2022/09/21


不動産売買における瑕疵担保責任が契約不適合責任に変更されました。売却する前に改正内容について把握しておかなくてはいけません。この記事では、民放が改正されたタイミングや瑕疵担保責任と契約不適合責任の関係、売主側が注意したいポイントなどについて紹介するので参考にしてください。

民法が改正されたタイミングとは?

民法は120年に間見直されていませんでした。古い法律であったため、現在の社会経済に内容が対応しきれていなかったのです。民法の一部を改正する法律が2017年5月に国会の審議を経て成立しました。今回の改正は、見直しを行うと共に国民一般にも分かりやすくするという観点から基本的なルールを明確にすることを目的としたものです。

改正は2020年4月から施行されます。民法が改正されたことにより、従来の瑕疵担保責任の代わりに契約不適合責任になりました。不動産の売買に関する法律は、買主をトラブルから守るために決められたものです。物件を購入してから瑕疵を発見した場合、売主から知らなかったからと突き放されてしまったら困ってしまうでしょう。このような事態を防ぐために法律で定められています。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の関係

民法が改正されたことによって、瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わりました。瑕疵担保責任は売主が知らなかった欠陥の責任をとるものです。契約不適合責任は契約に適合しなかったときに買主に問われる責任です。契約不適合責任では欠陥が隠れている必要はないので、買主が注意していたが知ることができなかった欠陥でなくても売主に責任を負わせられるのです。瑕疵担保責任は瑕疵が確認されてから1年以内に権利を実行しなくてはいけません。契約不適合責任ならば欠陥を確認してから1年以内に通知をすれば権利が保全されるのです。

また、損害賠償請求ができる要件も違うのです。瑕疵担保責任では売主が意図的でなくても損害賠償請求が可能でした。しかし契約不適合責任の場合は売主に故意がないと損害賠償請求はできないのです。瑕疵担保責任と契約不適合責任では多くの違いがあります。

契約不適合責任は短縮化・免除ができるのか

契約ごとに買主が実行する権利を限定したり、責任の範囲を狭めたりすることで排除や免除することは可能です。欠陥があることを知っていて売主が買主に言わなかった場合は、契約不適合責任は対象にはなりません。契約不適合責任を問われないようにするには、知っている事実は事前に伝え、両方が納得したうえで契約を結ぶようにしましょう。しかし、消費者契約法により相手が一般消費者の場合は免除できません。

また、宅建業法では宅建業者が売主となる契約の場合、原則として買主に不利な特約はしてはいけないのです。そのため、宅建業法に反した特約は無効となります。契約不適合責任が免除できるかどうかは買主によって異なるので注意しましょう。

売主側が注意したいポイントとは

トラブルを防ぐためにも売主側が注意するべきポイントがあります。注意したいポイントをいくつか紹介するので参考にしてください。

把握している欠陥は必ず相手に伝えること

物件の欠陥を把握しているにもかかわらず相手に伝えない場合、契約不適合責任に問われる可能性が高くなります。物件内で発生した事件や事故なども含め、把握している欠陥は必ず不動産仲介会社を通して相手に伝えるようにしましょう。

契約不適合責任を特約にする

特約にすることで制限させることが可能になります。しかし、不動産仲介会社を通さずに契約書を作成することはリスクが高いので気を付けましょう。専門家に確認を依頼しておくと安心です。

契約不適合責任を理解している不動産会社を選ぶ

売却時には、契約不適合責任の内容を把握し、しっかり理解している不動産を選ぶことが重要です。売却活動をする際に、アドバイスをしてくれて専門的な知識を持っているような信頼できる不動産会社を選ぶと安心でしょう。

瑕疵保険に入る

トラブルが起きてしまった場合に備えて瑕疵保険に加入しておくと安心です。瑕疵保険とは、売主に依頼された検査事業者が加入する保険のことをいいます。もし瑕疵が見つかった場合でも、検査事業者に保険金で補修を依頼することが可能になるのです。加入するには一定の基準がありコストもかかる点では注意が必要です。

通知期間の設定

契約不適合責任は、自由に通知期間を設定できます。お互いが納得できる期間を決め契約に盛り込むようにしましょう。契約書に期間の記載がなければ適用されないので注意が必要です。記載しないと長期間契約不適合責任を負われることになります。

まとめ

瑕疵担保責任は隠れた瑕疵の責任を問うものであり、契約不適合責任は契約に適合しないものを引き渡した際に買主に問われるものです。売主側と買主側において、どのような特約であれば自分にとって有利になるのか把握しておくとよいでしょう。売却する前に改正内容についてもしっかり把握しておくことが大切です。売主側が注意するべき点もいくつかあるので事前に確認しておきましょう。

おすすめ関連記事

SEARCH

READ MORE

不動産売却前、売却中、売却後の注意点を紹介します。これから売却を考えている人は、今回の記事を参考にしてください。売却方法は色々ありますが、自分に合った方法で準備します。この際、不動産会社や内

続きを読む

不動産売買における瑕疵担保責任が契約不適合責任に変更されました。売却する前に改正内容について把握しておかなくてはいけません。この記事では、民放が改正されたタイミングや瑕疵担保責任と契約不適合

続きを読む

不動産は個人間でも売買することが可能です。しかし、個人間で売買を行うとトラブルになりやすいといわれています。この記事では、個人間売買をするメリットと個人間売買に潜むリスクについてしょうかいし

続きを読む

住宅は引っ越しをしてからでないと売却できないのではないかと考える人も多いのではないでしょう。実際には、住みながらでも自宅を売却することは可能なのです。この記事では、住みながら自宅を売却するメ

続きを読む

不動産売却をする際、自分ですべての手続きを行うのは難しいですよね。そのため、不動産会社が存在するわけですが、不動産売却が成功した際には、仲介手数料を支払う必要があります。しかし、仲介手数料は

続きを読む

不動産売却を行う際、初めて行う方も多いのではないでしょうか。不動産売却では専門的な知識が必要で、小難しいことも多いですが、何も知らずに、不動産会社に任せっぱなしにするのは危険です。本記事では

続きを読む

不動産売却には買主と売主で交渉する「仲介」と不動産会社に直接物件を買い取ってもらう「買取」の2種類があります。本記事では仲介と買取の違いや、あなたが仲介と買取のどちらに向いているかについて解

続きを読む

相続や諸事情で不動産の売却を検討しているとき、気になるのは相場ですが、その前に何から始めればよいのでしょうか?またどのような書類が必要となるのでしょうか?今回は、不動産を売却するときに必要な

続きを読む

不動産を売却する際に、ノープランで不動産会社に依頼するとうまく値段を付けられ、適正価格よりも安く買い取られてしまうケースがあります。そのような事態を避けるためには事前に調べたり基礎知識を身に

続きを読む

東北ミサワホーム株式会社 山形支店:山形県山形市寿町14番9号 TEL:023-622-0330 定休日:毎週火曜日・水曜日 東北ミサワホーム株式会社は、宮城、福島、山形、岩手、秋田、青森の

続きを読む