マンションや住宅のローンがあっても売却できる？売却の条件や方法とは

マンションを売却したいタイミングでローンが残っていた場合「売却できるの？」と不安に思う方は多いでしょう。今回はそんな不安を抱えている方のためにローンがあってもマンションは売却できるのか、売却できる場合にはどのような条件が必要なのかを解説します。ローンが残っていてもマンションは売却できるのか次から見ていきましょう。

不動産はローンが残っていても売却できる

「不動産にローンが残っていても売却できるのか」と考えている方がこの記事を読んでくれていると思います。結論から述べると、不動産にローンが残っていても売却することは可能です。しかし、ローンが残っている不動産を売却するにはいくつかの条件が必要です。ということで、ここからは不動産にローンが残っているときに売却する条件を解説します。

条件1：不動産売却の利益でローンを一括で返済

住居を購入したとしても、予測不可能な転勤やライフスタイルの変化によって、引っ越しが必要なケースもあるでしょう。そのような場合、不動産を売却する必要がありますね。

不動産はローンが残っていても売却できますが、「売却した利益でローンを一括で返済すること」が条件になります。住宅を売却する場合にはローン額を正確に把握するため、不動産の価格を査定し、貯金などから一括返済が可能か考えることが大切です。

条件2：抵当権を外す

不動産にローンが残っている状態で売却する条件その2は「抵当権を外す」ことです。抵当権とは住宅ローンが返済されなかった際に、金融機関が不動産を担保にする権利のことです。

基本的に、住宅ローンを組んだ際に、金融機関がローンの対象となる不動産に対して、抵当権を設定します。抵当権が付いている物件は、ローンが返済できなくなった場合に金融機関により売却され、売却金額はすべて返済にあてられると考えてください。

ではここで不動産に抵当権が施行された物件を考えてみましょう。抵当権を外していない物件を売ると、金融機関が勝手に不動産を売却するため「不動産を購入しても、以前の住居者がローン返済を断ったら追い出される可能性がある物件」になります。このような条件の物件を購入する方はいません。

また不動産に抵当権の二重がけは不可能であるため住宅ローンが組めないというデメリットもあります。以上の理由から抵当権を外しておかないと購入者が見つからず、売却ができないといえるのです。

ローンの完済が難しいときの売却方法

ローンの完済が難しい場合でも、不動産は売却できるのでしょうか？ここからはローンの返済が難しい場合の売却方法を2つ紹介します。

■住み替えローンの利用

まず、ローン完済が難しいときの売却方法として住み替えローンを利用する方法があります。住み替えローンとはマンション売却後のローン残債と、新居のローンをまとめて組むローンのことで、新居の購入資金とまとめて借りられるようです。しかし二重でローンを借りるため、金融機関の審査は厳しくなります。

■任意売却

ローン残債の返済が難しい場合には「任意売却」という方法もあります。任意売却とは抵当権を外すよう金融機関に交渉し、外した状態で売却するというものです。しかし、任意売却は、金融機関の権利を侵害するような方法であるため、最終手段と考えてください。

ローンが残ったまま不動産を売却するときの注意点

不動産を売却する際にローンが残っているのは望ましくありません。しかし、どうしても売却しなければならないタイミングもあるでしょう。ここでは、ローンが残ったまま不動産を売却するときの注意点について紹介します。ここでの注意点を守って不動産を売却すれば比較的安全に不動産を売却できるでしょう。

■住み替えの場合は売り先行

マンションにローンが残っている場合には、マンションが売却されてから引っ越しを行う「売り先行」がおすすめです。売り先行をおすすめする理由は、売り先行であればマンションの売却代金をローンの返済にあてることができ、完済が行いやすくなるからです。

■査定は一社に絞らない

不動産会社の査定額は会社によって差異が出るため、複数社で査定することをおすすめします。なぜなら不動産会社によって得意な物件が違うからです。たとえば、「都市部の大型マンションが得意」「築年数が経った物件のリノベーションが得意」などです。

なお複数社から査定を受ける場合は「不動産一括査定」がおすすめ。不動産一括査定であれば、一件一件自分で不動産会社にお願いする必要がなく、一度の情報入力で査定額をいくつも比較できます。

■スケジュールは余裕を持って

マンションを売却するにあたって、スケジュールに余裕を持たせることも大切です。物件を売りに出してから売却までにかかる時間は、平均3か月といわれています。しかし、実際3か月で売却できたのはおよそ4割程度です。3か月先にすでに引っ越しを決めているなどの余裕のないスケジュール調整は、売却期間が伸びた際に対処できないため、できるだけ余裕を持ったスケジュールを立てましょう。

 

今回はローンが残っていてもマンションは売却できるのかについて解説しました。結論、ローンが残っていてもマンションは売却できますが、売却するためには残債を一括で返済し抵当権を抹消する必要があるということです。信頼できる不動産会社と一緒に売却の手続きを進めると安心です。